Informacje o utrzymaniu nieruchomości w Hiszpani
Koszty posiadania nieruchomości w Hiszpanii
Lepiej pomyśleć o nadchodzących wydatkach przed dokonaniem transakcji na rynku nieruchomości. Na przykład, czy wiesz, że dla nierezydentów Hiszpanii roczne podatki będą wyższe niż dla lokalnych mieszkańców, a kupując mieszkanie na kredyt hipoteczny, musisz wydać pieniądze na ubezpieczenie? W tym artykule zebraliśmy najważniejsze informacje o rocznych podatkach od nieruchomości i rachunkach za media w Hiszpanii.
Podatek od nieruchomości - IBI
Wszyscy właściciele nieruchomości w Hiszpanii (rezydenci i nierezydenci) są zobowiązani do płacenia rocznego podatku od nieruchomości o nazwie IBI (el impuesto sobre bienes inmuebles).
IBI jest opłacany przez właściciela, który jest właścicielem nieruchomości na dzień 1 stycznia roku sprawozdawczego. Stawka wynosi 0,4-1,1% wartości katastralnej mieszkań, czyli kilkakrotnie mniej niż wartość rynkowa.
Opłatę IBI można powiązać z rachunkiem bieżącym w hiszpańskim banku, w którym to przypadku środki są automatycznie obciążane. Bank dostarczy formularz autoryzacji podatkowej, a kopia formularza zostanie przekazana do władz lokalnych.
Uwaga! List z informacją podatkową jest wysyłany do właściciela nieruchomości na około miesiąc przed terminem płatności. Pamiętaj, że nieotrzymanie pisma nie zwalnia Cię z odpowiedzialności, a za zwłokę zostaną nałożone kary i odsetki.
Stawka podatku jest ustalana przez każdą gminę w kraju, a współczynniki, na podstawie których obliczany jest podatek, są okresowo weryfikowane.
Oto kilka przykładów stawek podatku od nieruchomości IBI na rok 2021 w hiszpańskich miastach popularnych wśród obcokrajowców.
Walencja: 0,950%
Benidorm: 0,682%
Torrevieja: 0,400%
Althea: 0,503%
Calpe: 0,867%
Podatek dochodowy dla nierezydentów - IRNR
Jeśli nie jesteś rezydentem Hiszpanii (czyli spędzasz tu nie więcej niż 183 dni w roku i nie deklarujesz tego kraju jako centrum swoich żywotnych interesów), musisz dodatkowo zapłacić podatek dochodowy IRNR (impuesto sobre la renta de bez mieszkańców).
Podatek dochodowy dla nierezydentów IRNR jest obowiązkowy dla wszystkich obcokrajowców. Właściciel zobowiązany jest do samodzielnego wyliczenia, wypełnienia i przesłania deklaracji IRNR do urzędu skarbowego. Wysokość opłaty zależy również od wartości katastralnej obiektu, którą można zobaczyć na potwierdzeniu zapłaty IBI lub na stronie katastralnej.
Jeżeli nieruchomość nie jest wynajmowana , deklarację składa się do 31 grudnia roku następującego po rozliczeniu. Stawka podatku kalkulacyjnego wynosi 24% z 1,1% wartości katastralnej lub 2%, jeśli przeszacowanie nastąpiło więcej niż dziesięć lat temu. Na przykład właściciel mieszkania o wartości katastralnej 100 000 euro w Maladze zapłaci około 250 euro.
Jeśli wynajmujesz nieruchomość , musisz deklarować dochód kwartalnie. W takim przypadku podatek IRNR jest naliczany od kwoty otrzymanego zysku. Stawka jest taka sama - 24% (dla mieszkańców krajów spoza UE). Na przykład od dochodu z najmu w wysokości 20 tys.
Ważny. Jeśli nie wynajmujesz przez cały czas nieruchomości, to w miesiącach przestoju będziesz musiał złożyć deklarację o dochodach kalkulacyjnych. Jeśli sprzedajesz nieruchomość, musisz złożyć deklarację w ciągu trzech miesięcy od transakcji.
Podatek majątkowy - IP
Jeżeli szacunkowa wartość nieruchomości bez obciążeń przekracza 700 tys. euro, właściciel – rezydent i nierezydent – podlega opodatkowaniu podatkiem majątkowym (impuesto sobre el patrimonio). Stawki zależą od ceny obiektu i wahają się od 0,2 do 2,5%. Sprawozdawczość składana jest na koniec roku wraz z zapłaceniem podatku.
Od roku podatkowego 2021 rząd podniósł maksymalną stawkę tego podatku o 1% w tych regionach, które nie zatwierdziły własnych stawek. Oznacza to, że aktywa o wartości ponad 10 mln euro w niektórych częściach Hiszpanii mogą być opodatkowane do 3,5%.
Pośrednicy w obrocie nieruchomościami zalecają dystrybucję nieruchomości wśród kilku członków rodziny i skontaktowanie się z doradcami podatkowymi w celu zmniejszenia podatku majątkowego.
Narzędzia
Płatność na rzecz spółki właścicielskiej (communidad)
Mieszkańcy mieszkań z częścią wspólną (basen, ogród, parking strzeżony, zamknięty dziedziniec) będą musieli płacić za utrzymanie terenu. Wysokość opłat uzależniona jest od stanu kompleksu oraz ilości infrastruktury. Kwota waha się od 50 do 500 euro miesięcznie w przypadku prestiżowych nieruchomości.
W przypadku domów jednorodzinnych kwota ta uzależniona jest od stopnia urbanizacji (wywóz śmieci, ochrona, sprzątanie przyległego terenu, oświetlenie dróg) i waha się od 500 do 1500 euro rocznie. W elitarnych kompleksach z rozwiniętą infrastrukturą (korty tenisowe, sauna, siłownia, restauracja, basen) opłata roczna może być kilkukrotnie wyższa.
Tygodniowa praca ogrodnika będzie kosztować właściciela indywidualnego domu 80-200 euro miesięcznie (w zależności od wielkości działki), sprzątanie basenu (raz w tygodniu) - 50-200 euro miesięcznie; sprzątanie domu - 7-10 € za godzinę.
Elektryczność
Koszt energii elektrycznej zależy od dostawcy, wybranej taryfy i całkowitego obciążenia.
Niezależnie od faktycznie zużytej energii właściciel płaci za umowną moc przyłączoną (opłata miesięczna). Dlatego właściciele domów wakacyjnych w Hiszpanii, którzy spędzają tam tylko kilka tygodni w roku, często instalują bezpieczniki np. 5 kWh, aby zmniejszyć opłatę. Oprócz ustalonej kwoty faktycznie zużyta energia jest opłacana przez liczniki.
Średnio trzyosobowa rodzina w mieszkaniu w ośrodku kosztuje 50–120 euro miesięcznie za prąd; właściciele willi zwykle płacą więcej.
Zaopatrzenie w wodę
Koszt za metr sześcienny wody wynosi 0,5-1,5 €, w zależności od regionu i dostawcy. Rodzina składająca się z dwóch lub trzech osób zużywa około 15 metrów sześciennych miesięcznie.
Większość gmin pobiera stałą minimalną opłatę za zużycie (canon de consumo) niezależnie od tego, czy faktycznie korzystały z wody. Niektóre obszary z prywatnymi dostawcami pobierają wyższe stawki dla właścicieli domów wakacyjnych.
Średni rachunek za wodę wynosi około 20 euro miesięcznie, gdy mieszkanie jest puste i około 40 euro miesięcznie, gdy mieszkanie jest używane przez trzyosobową rodzinę.
Gaz
Centralne i północne regiony Hiszpanii mają centralne zaopatrzenie w gaz. Na południowym i wschodnim wybrzeżu dostawy gazu ziemnego rozpoczęły się dopiero niedawno. W zależności od składu rodziny i działalności związanej z wykorzystaniem gazu na osobę w kategoriach pieniężnych, gaz centralny będzie kosztował 30 euro miesięcznie.
Butla gazowa kosztuje 17-30 €. Wystarczy na około miesiąc aktywnego użytkowania.
Ogrzewanie
W nowoczesnych mieszkaniach nie jest już instalowane centralne ogrzewanie. Zgodnie z nowymi kodeksami i przepisami budowlanymi, nowoczesne hiszpańskie apartamenty są wyposażone w klimatyzacje split i systemy oszczędzania energii.
Ubezpieczenie nieruchomości
Kupujący, którzy korzystają z kredytu bankowego, są zobowiązani do ubezpieczenia nieruchomości, dla wszystkich jest to opcja dobrowolna. Koszt polisy uzależniony jest od ceny obiektu, wysokości ubezpieczenia i innych parametrów. Minimalna cena to 80 € rocznie. Pełne ubezpieczenie, w tym ewentualne szkody osób trzecich, kosztuje 400-500 € rocznie.
Przykład obliczania podatków i mediów
Konkretny przykład: mieszkanie o powierzchni 100 m2. m w kompleksie wypoczynkowym na Teneryfie (wartość rynkowa 185 tys. € )
Podatek od nieruchomości: 925
Opłata kondominium: 1438 €
Ubezpieczenie: 150 €
Opłaty wspólnotowe: 780 . €
RAZEM: 3293 € rocznie
Jak płacić rachunki za media w Hiszpanii?
Jeśli nie mieszkasz w Hiszpanii na stałe, możesz umówić się na polecenie zapłaty środków z Twojego konta bankowego. Bank automatycznie zapłaci rachunki wystawione przez spółki zarządzające. Musisz tylko sprawdzić, czy na koncie jest wystarczająca ilość środków.P
Wynajem
Wynajem długoterminowy
Jak podaje portal profilowy Idealista, w 2020 r. rentowność inwestycji w nieruchomości do późniejszego wynajmu w Hiszpanii wzrosła do 7,5% w skali roku , ale dochód netto po wszystkich podatkach i opłatach za usługę firmy zarządzającej wyniesie około 4-5%.
Na początku 2021 r. czynsze w całym kraju zaczęły spadać po raz pierwszy od dziesięciu lat w Hiszpanii, a ceny najmu spadły. W niektórych obszarach metropolitalnych wskaźniki spadły o ponad 10% . Eksperci uważają, że głównym powodem jest przejście większości obiektów wynajmu krótkoterminowego do sektora długoterminowego z powodu braku turystów i pandemii korona wirusa.
Wynajem krótkoterminowy
Zazwyczaj nieruchomości na wynajem krótkoterminowy są poszukiwane na wybrzeżu iw regionach wypoczynkowych. Ceny różnią się w zależności od rodzaju nieruchomości, sezonu i lokalizacji.
Oto średnie stawki za wynajem mieszkania z jedną sypialnią dla dwóch mieszkańców:
w sezonie - od 350 € za tydzień;
w średnim sezonie - od 280 € tygodniowo;
poza sezonem - od 210 € za tydzień.
Cechy sektora wynajmu
W przypadku każdego rodzaju najmu nieruchomość musi być zarejestrowana w Ministerstwie Turystyki. Konieczne jest wypełnienie zeznania podatkowego od składek do budżetu lokalnego. Teraz władze kraju zacieśniają kontrolę nad rynkiem najmu , ponieważ coraz więcej właścicieli domów uchyla się od płacenia podatku od wynajmowanych nieruchomości, który stanowi 24% kwoty uzyskiwanych dochodów.
Relację między właścicielem domu a najemcą reguluje umowa dwustronna, która określa prawa i obowiązki obu stron. Cena wynajmu jest ustalana wyłącznie umową i nie jest regulowana przez prawo.
Początkowy najem długoterminowy (miesięczny) trwa zwykle rok, ale najemca ma prawo co roku go odnawiać. W ciągu pierwszych pięciu lat podwyżki czynszu mogą być zgodne tylko ze wskaźnikiem inflacji. Zazwyczaj opłata jest dokonywana co miesiąc, a najemca płaci z miesięcznym wyprzedzeniem.
Umowa określa w jaki sposób i przez kogo płacone są rachunki za media – najczęściej właściciel robi to na podstawie przychodzących do niego faktur, następnie najemca płaci mu na te rachunki jednocześnie z płatnością kolejnego okresu najmu. Zgodnie z prawem, remonty kapitalne i kosmetyczne mieszkań wykonywane są na koszt właściciela, a drobne prace konserwacyjne - na koszt najemcy. Jeśli najemca chce coś zmienić w mieszkaniu, potrzebuje zgody właściciela.
Przy wynajmie mieszkania umeblowanego zaleca się wymienienie znajdujących się w nim urządzeń elektrycznych i kosztowności w załączniku do umowy najmu, aby uwzględnić wszelkie wady i uszkodzenia - w celu uniknięcia konfliktów.
Jeśli wynajmujesz nieruchomość na krótki lub długi okres, musisz zgłosić informacje o najemcy lokalnej policji. Jeśli powierzyłeś opiekę nad swoją nieruchomością agencji nieruchomości lub firmie zarządzającej, odpowiedzialność ta zostaje przeniesiona na specjalistów.
Spółki zarządzające
Jeśli właściciel nie może na stałe zamieszkać w Hiszpanii, warto skorzystać z usług firmy zarządzającej. Kodeks karny zobowiązuje się do płacenia podatków i rachunków za media, reprezentuje interesy właściciela na spotkaniach najemców, monitoruje stan techniczny obiektu i reaguje w przypadku awarii.
W Hiszpanii usługi firmy zarządzającej są prawie tańsze niż w pozostałej części Europy. Często płatność pobierana jest nie za metr kwadratowy, ale za jednostkę mieszkaniową i wynosi 1 euro dziennie (365 euro rocznie). Są też firmy, które kalkulują koszt usług na podstawie powierzchni. Wychodzi rocznie od 6 do 15 euro (średnio 8,4 euro) za mkw. m.
Wynajem krótkoterminowy to zupełnie inna sprawa. Na poszukiwanie najemców firmy zarządzające pobierają co najmniej 5% czynszu.
Koszt życia na wsi
Życie w Hiszpanii jest tańsze niż np. w krajach skandynawskich. To, nawiasem mówiąc, jest jednym z powodów, dla których brytyjscy (i nie tylko) emeryci często przenoszą się do Pirenejów. Według hiszpańskiego Ministerstwa Pracy i Ochrony Socjalnej oficjalna płaca minimalna w 2021 r. wynosiła 1108 euro miesięcznie.
